Huurder failliet - wat moet u als verhuurder doen?

Leegstandschade verhalen

Wanneer de huur tussentijds wordt beëindigd wegens faillissement van de huurder loopt u, als verhuurder, waarschijnlijk huurtermijnen mis. De vraag is of u deze misgelopen huurtermijnen (bij wijze van schade) op de boedel kunt verhalen. In beginsel kan een verhuurder de schade die hij lijdt door opzegging niet verhalen op de boedel. Een opzegging van de huurovereenkomst door de curator is een regelmatige wijze van opzegging van de huurovereenkomst en verplicht niet tot het betalen van schadevergoeding. Dit is niet anders indien dat contractueel is bedongen, zo oordeelde de Hoge Raad in het arrest Aukema q.q./Uni-Invest.

Bedingen met recht op schadevergoeding

Bedingen die het recht op schadevergoeding verbinden aan een tussentijdse ontbinding (i.p.v. een huuropzegging op grond van art. 39 Fw) zijn wel toegelaten. De reden daarvoor is dat bij ontbinding van een huurovereenkomst voor gebouwde onroerende zaken de tussenkomst van de rechter dwingend is voorgeschreven.

Geen effect op de boedel

Daarbij dient wel een nuancering te worden aangebracht: De regel uit het Aukema-arrest heeft enkel tot gevolg dat een beding dat recht geeft op vergoeding van leegstandschade bij opzegging o.g.v. art. 39 Fw geen effect sorteert jegens de boedel. Indien een derde zich garant heeft gesteld voor de huurder en de huurder gaat failliet, dan kan de verhuurder de schade niet verhalen op de boedel, maar wel op de garantsteller.

Regresvordering garantsteller

De eventuele regresvordering van de garantsteller (jegens de huurder) kan niet worden uitgeoefend jegens de boedel van de huurder.

Ongerechtvaardigde verrijking verhuurder?

In een recent arrest oordeelde de Hoge Raad dat de omstandigheid dat een garantsteller, nadat zij aan haar betalingsverplichting had voldaan, verhaal heeft genomen op de boedel van huurder en dat de curator zich hiertegen niet heeft verzet, niet meebrengt dat de verhuurder ongerechtvaardigd is verrijkt ten laste van de boedel. De ontvangst van een betaling waarop verhuurder in haar verhouding tot garantsteller gerechtigd was, werd immers niet ongerechtvaardigd doordat garantsteller verhaal nam op de boedel en dat de curator dit niet verhinderde.

Curator kan huurovereenkomst opzeggen

Wanneer uw huurder failliet gaat, kan de curator (van de failliete huurder) de huurovereenkomst opzeggen zonder het risico te lopen dat hij zal worden geconfronteerd met schadevergoedingsvorderingen. Die kunnen niet ter verificatie worden ingediend, of anderszins ten laste van de boedel worden gebracht. U, als verhuurder, staat dan met lege handen.

Garanties? Staat iemand borg?

Eventueel zou u de schade kunnen verhalen op een garantsteller, indien die er is.
Een andere mogelijkheid is om een beding op te nemen in de huurovereenkomst die verplicht tot vergoeding van de schade bij ontbinding. Om te kunnen ontbinden dient echter aan een aantal eisen te zijn voldaan.

Tip: Schakel tijdig een advocaat in

Dreigt uw huurder failliet te gaan, dan is het raadzaam om advies in te winnen van een specialist. De specialisten van Absolute Advocaten kunnen adviseren over de te nemen stappen en uiteenzetten wat de gevolgen voor u zijn. Ook voordat er problemen ontstaan, kunnen wij u helpen. Zo kunnen wij voor u huurovereenkomsten opstellen en controleren.